Povinnosti prodávající strany při prodeji nemovitosti.

Při prodeji nemovitosti Vám zákony ukládají určité povinnosti, jejichž nesplněním riskujete jednak sankce, jednak poskytnutí dodatečné slevy kupující straně.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Tuto daň upravuje Zákon 586/1992 Sb. o dani z příjmu. Letošní novinkou je, že 1. ledna 2021 nabyla účinnost novela zákona o dani z příjmu, která prodlužuje „časový test“ pro osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti z původních 5 na 10 let. Avšak zvýšení „časového testu“ na 10 let se vztahuje pouze na nemovitosti, které vlastník nabyl po 1.1.2021. Pokud prodáváte nemovitost nabytou před 1. lednem 2021, zůstává časový test pro osvobození od daně z příjmu 5 let od nabytí nemovitosti.

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti uvedete v daňovém přiznání k dani z příjmu, které musíte podat svému příslušnému finančnímu úřadu do 31. března za uplynulý kalendářní rok. Do tohoto data také musíte daň z příjmu zaplatit.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

§ 7a Zákona č. 406/2000 Sb o hospodaření energií ukládá prodávajícím povinnost předat kupujícím průkaz energetické náročnosti budov (PENB). Povinnost se vztahuje na prodávajícího při prodeji bytu nebo domu (tj. budovy jako celku). Za nedodání průkazu energetické náročnosti budovy riskujete pokutu až 100.000,- Kč, pokud nemovitost prodáváte jako fyzická osoba. V případě prodeje jako právnická osoba hrozí za nedodání PENB sankce až ve výši 200.000,- Kč.

Dokumentace skutečného provedení stavby

§ 125 odst. 1 Zákona 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ukládá prodávajícímu povinnost odevzdat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby. Tato povinnost se vás týká, pokud prodáváte dům, jako celek. Citace ze zákona:

Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. 

Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. Zároveň je ale na místě zmínit, že i když je prodávající tuto dokumentaci kupujícímu poskytnout, zákon za nesplnění povinnosti nestanovuje žádnou sankci. Nicméně nepředání stavební dokumentace, popř. její předání v neaktuálním stavu je považováno za vadné plnění. A právě toto otevírá prostor kupujícím pro získání dodatečné slevy z nemovitosti za ono vadné plnění. Stejně tak se může kupující domáhat slevy za vadné plnění, pokud se zjistí, že stav nemovitosti neodpovídá předané stavební dokumentaci.

Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu při prodeji družstevního bytu

V případě, že prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než pět milionů korun, máte povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu. A to i v případě, že se na Vás vztahuje osvobození od daně z příjmu.

Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.

Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.

Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje. Další informace najdete na stránkách Finanční správy.

Odhlášení od daně z nemovitostí

Při přodeji nemovitosti máte povinnost odhlásit se od daně z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího kalendářního roku. Pokud 31. leden vyjde na neděli jako v letošním roce, od daně se odhlásíte v pondělí 1. února. Co se týče procesu odhlášení, pak zákon pro odhlášení nestanovuje formu podání ani nebyl vydán zvláštní tiskopis. Uvedenou skutečnost lze sdělit místně příslušnému správci daně neformálním podáním, obvykle dopisem, ze kterého je zřejmé, že daňový subjekt přestal být poplatníkem daně z nemovitých věcí.

Pokud jste prodali jednu nemovitost a v územním obvodu správce daně máte další nemovitosti, které podléhají dani z nemovitostí, tak v takovém případě se jedná o změnu okolností rozhodných pro stanovení daně. Podle § 13a odst. 1 zákona o dani z nemovitých věcí jste povinni podat daňové přiznání, v němž změnu zohledníte, a to ve lhůtě do 31. ledna zdaňovacího období následujícího po roce, v němž jste pozbyli vlastnické právo k nemovité věci.

Technická zpráva

Technická zpráva informuje prodávající a kupující o technickém stavu nemovitosti a popisuje její nedostatky. Prodávající tak ví, co prodává a kupující ví, co kupuje. To výrazně snižuje případné spory v budoucnu. Technickou zprávou se totiž prodávající chrání před nároky kupující strany, někdy i neoprávněnými, které by mohly být požadovány coby satisfakce za tzv. skryté vady někdy v budoucnu. Kupující totiž díky technické zprávě nemůže říct, že o vadách nevěděl. A je to naopak prodávající, kdo nese odpovědnost za skryté vady na nemovitosti po dobu 5 let od prodeje. To je dost dlouhá doba, aby vypluly na povrch vady, které byly v době prodeje skryté.

Technická zpráva vypracovaná autorizovaným stavebním inženýrem se týká stavební části budovy a zpravidla neobsahuje posudky např. elektroinstalace, elektrospotřebičů, plynových zařízení, spalinových cest a hromosvodů. Tyto zprávy jsou předmětem samostatných revizních zpráv od revizních techniků s danou specializací.

Technická zpráva minimalizuje spory mezi prodávajícími a kupujícími. Není je však možné 100% vyloučit. Vždy je nutno počítat s určitým rizikem. Pokud byste totiž chtěli, aby Vás autorizovaný inženýr 100% ochránil před spory, musel by udělat průzkumné sondy a nemovitost vám de facto rozebrat. Náklady na takový posudek a škody z jeho vypracování by pak výrazně převýšily jeho přínos. Z tohoto důvodu musíte počítat vždy s nějakým rizikem. Riziko s technickou zprávou je však výrazně nižší, než když ji mít nebudete.

Revizní zpráva k elektroinstalaci

Revizní zpráva se vypracovává vždy u nově instalovaných rozvodů, protože bez té Vám dodavatel elektřiny nepřipojí elektroměr. Zároveň je ale na místě nechat si revizní zprávu vypracovat i v případě, že byla provedena změna na elektroinstalaci, k čemuž dochází např. při rekonstrukci bytu či v souvislosti s instalací nového el. kotle, bojleru aj. Tuto zprávu vypracovává certifikovaný revizní technik. Pokud je kupujícímu během prodeje předána, Vy tím deklarujete, že elektroinstalace je v souladu s normami. Požadavky na výchozí revizi upravuje norma ČSN 33 2000-6 ed. 2.

Kontrolní revize elektroinstalace

Spolu s užíváním nemovitosti dochází i k opotřebování elektroinstalace. Zanedbaná údržba může vést ke katastrofálním situacím, jmenovitě např. k požáru. Rozhodně proto není na místě podceňovat kontrolní revize elektroinstalace. A to i v takovém případě, že jste se nepouštěli do žádné rekonstrukce. Kontrolní revize upravují normy ČSN 33 1500 a ČSN 33 2000-6 ed. 2. V obytných a kancelářských budovách by se měly revize provádět každých 5 let.

Revizní zpráva elektrospotřebičů

Chystáte se prodávat nemovitost včetně elektrospotřebičů? V takovém případě stojí za zvážení před prodejem vypracovat i revizní zprávu elektrospotřebičů. Je to důležité zejména pro ty případy, kdy se v nemovitosti rovněž nachází elektrický kotel, tepelné čerpadlo, klimatizace, saunová kamna na elektřinu, bazén, solární kolektory atd. Revize elektrických zařízení se řídí normou ČSN 33 1500.

Revize elektrospotřebičů, které jsou v základním (tj. suchém) prostředí se provádí každých pět let, v prostředí horkém nebo vlhkém každé tři roky a v prostředí mokrém nebo s extrémní korozní agresivitou každý rok.

Revizní zpráva spalinových cest

Revizi spalinové cesty provádí revizní technik spalinových cest. Revizi definuje Vyhláška č. 34/2016 Sb. o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty.

Dle § 3 vyhlášky se revize spalinové cesty se provádí:

1. Před uvedením nové spalinové cesty do provozu nebo po každé stavební úpravě komínu.
2. Při změně druhu paliva připojeného spotřebiče paliv.
3. Před připojením spotřebiče paliv do nepoužívané spalinové cesty.
4. Před výměnou spotřebiče paliv s výjimkou výměny spotřebiče stejného druhu, typu, provedení a výkonu za podmínky, že způsobilost spalinové cesty je potvrzena zprávou o provedení čištění a kontroly spalinové cesty.
5. Po komínovém požáru.
6. Při vzniku trhlin u používané spalinové cesty, jakož i při důvodném podezření na výskyt trhlin u používané spalinové cesty.

Kontrolní zpráva spalinových cest

Lhůty kontrol spalinových cest určuje Příloha č. 2 Vyhlášky č. 34/2016 Sb. o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty. Lhůty pro pravidelné kontroly jsou 1x ročně. Tam, kde jsou připojeny spotřebiče s výkonem nad 50kW na pevná paliva jsou předepsané kontroly 2x ročně. Kontrolní zprávu vám vypracuje kominík.

Kontrolní zpráva plynových zařízení

Kontrola plynových zařízení se provádí dle § 3 Vyhlášky č. 85/1978 Sb. Českého úřadu bezpečnosti práce o kontrolách, revizích a zkouškách plynových zařízení. jednou ročně. Kontrolu provádí technik určený výrobcem spotřebiče.

Rizika nevypracování technické zprávy a/nebo revizních zpráv

Účelem revizních zpráv stejně jako technické zprávy je informovanost kupujícího o skutečném stavu elektroinstalace, elektrozařízení, spalinových cest, plynových zařízení a případně o jejich závadách. Pokud máte tyto zprávy k dispozici, pak prodávající ví, co prodává, zatímco kupující ví, v jakém stavu nemovitost kupuje. Nejdůležitějším faktem je, že se tím snižuje riziko budoucích sporů mezi prodávajícím a kupujícím. A v neposlední řadě je na místě zmínit, že při absenci revizních zpráv dle předpisů pojišťovna odmítne proplatit škodu. Taková událost tak může prodávajícího vyjít velmi draho.

Vadné plnění

Při prodeji bytu nebo domu musí prodávající počítat s tím, že kupujícímu odpovídá za faktické vady nemovitosti. Převodem vlastnictví tak nemusí být celý prodej nemovitosti pro prodávajícího ukončen. Vždy existuje šance, že se kupující bude zpětně domáhat na prodávající straně svých nároků z odpovědnosti za vady. Výše popsané záležitosti, na které je vhodné si dát pozor, pak takové šance znatelně snižují, ačkoliv nikdy 100% eliminují.

Prodávající je ze zákona odpovědný za vady ve lhůtě do 5 let od prodeje. Nastane-li situace, kdy se na nemovitosti objeví v době do 5 let od prodeje technické závady, které byly v době prodeje skryté a nejsou technickou zprávou ani revizními zprávami idenfitikovány, kupující může požadovat slevu za vadné plnění.

Vady rozdělujeme na vady zjevné a vady skryté. Za vadu zjevnou považujeme vadu, kterou musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat při běžné prohlídce nemovitosti. Za typické případy zjevných vad můžeme uvést např. rozbité okno, zjevnou prasklinu ve zdi apod. Naopak skryté vady jsou vady, které se nedají objevit při běžné prohlídce nemovitosti a objeví se až následně s časovým odstupem po koupi nemovitosti a jejím předání. Mezi typické příklady skrytých vad patří např. zápach z netěsné kanalizace, plíseň na stěnách, kterou zakrýval sádrokarton, zatékání do nemovitosti, vlhkost a odpadávající obklady, konstrukční závady apod.

Stává se, že prodávající se snaží vyhnout odpovědnosti za vady už ve smlouvách, ve kterých se pak strany setkávají s formulacemi typu „nemovitost se na kupujícího převádí, jak stojí a leží“ nebo „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo „kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“.  Jakákoliv takováto nebo obdobná prohlášení se však naprosto minou účinkem a odpovědnost prodávajícího nevyloučí, ani neomezí. Obecně platí, že úhrnkem lze převést pouze souhrn věcí a nikoliv individuálně určenou nemovitost. Vyloučení odpovědnosti prodávajícího dále nelze dovozovat ani z obecného sdělení obsaženého ve smlouvě, že kupující byl seznámen s technickým stavem nemovitosti apod. Odpovědnosti prodávajícího nezbaví ani ta skutečnost, že o vadě nevěděl. Jestliže se chce prodávající strana krýt a v podstatě se zbavit odpovědnosti za vadu, musí kupujícího na konkrétní vady výslovně upozornit, a pokud by došlo k soudnímu řízení, tuto skutečnost bude ještě muset prokázat.

Smluvní vyloučení odpovědnosti

Zákon dále umožňuje dohodu mezi prodávajícím a kupujícím o vyloučení odpovědnosti prodávajícího za vady. Takto lze vyloučit odpovědnost i za jednotlivé části nemovitosti či její součásti (např. topný sytém apod.). Takové vyloučení odpovědnosti však předpokládá souhlas kupujícího a v praxi bude problematické ho získat.  Nebude-li tedy kupující s takovým ujednáním ve smlouvě souhlasit, nelze práva z vadného plnění nijak zkracovat.

Zdroj: www.remaxalfa.cz