Byty v osobním a družstevním vlastnictví. Čím vším se liší?

Definice bytového družstva

Družstvo je firma, která má své stanovy a orgány (nejvyšším orgánem je tzv. členská schůze, dalšími jsou představenstvo a kontrolní komise). Každé družstvo může ve svých stanovách práva a povinnosti svých členů specifikovat. Členy družstva mohou být fyzické a někdy i právnické osoby. Členové mají možnost prostřednictvím svého hlasu na členské schůzi ovlivňovat činnost družstva, mají právo nahlížet do účetních dokladů družstva a rovněž mohou být voleni do orgánů družstva.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Společenství vlastníků vzniká podle zákona v každém domě s nejméně pěti byty, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nezávisle na vůli vlastníků bytových jednotek. SVJ má také své orgány (shromáždění a výbor) i stanovy. Právní úprava společenství vlastníků jednotek je nově definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb., ale setkáte se i s právní úpravou podle již zrušeného zákona o vlastnictví č. 72/1994 Sb.

Výhody družstevního vlastnictví

1. Družstevní byt koupíte zpravidla o cca 5% – 10%. Je to nicméně dáno tím, že takové byty z drtivé většiny nelze financovat hypotečním úvěrem. V současnosti už to neplatí úplně 100%, ale je radno oslovit v této věci zkušeného finančního poradce, který pro Vás najde takovou banku, která se financování družstevního bytu nebrání. Pokud takovou banku najde, je pravděpodobné, že úroková sazba budete muset počítat s vyšší úrokovou sazbou. Případně lze co do čerpání hypotečního úvěru zastavit jinou nemovitost. Právě tento fakt snižuje jejich tržní hodnotu. Družstevní byty proto představují výhodnější nákup pro někoho, kdo má vlastní prostředky a nepotřebuje úvěr.
   
2. Převod družstevního podílu je znatelně rychlejší a jednodušší, protože majitel není zapsán v katastru nemovitostí jako fyzická osoba vlastnící danou nemovitost. Majitel(ka) družstevního bytu totiž v podstatě vlastní nájemní právo k té dané jednotce, tj. je vlastníkem tzv. členských práv. Pokud od někoho odkoupíte členská práva, postačí uzavřít dohodu o převodu a doručit ji družstvu, popř. ještě družstvu zaplatit poplatek za převod. Tím je celá záležitost vyřízena.

3. Družstvo snadněji provádí rekonstrukci a získá snadněji a levněji úvěr na rekonstrukci. Schvalování rekonstrukce se provádí dle stanov, např. ¾ většinou hlasů družstevníků.
   
4. Družstva jako celek platí nižší daně z nemovitostí.
   
5. Družstvo může částečně ovlivnit i výběr sousedů, protože česká legislativa umožňuje družstvům i vyloučení neplatičů nebo problematických spolubydlících. Družstvo jako vlastník může zakázat či omezovat družstevníkům uzavírat podnájemní smlouvy, a tak přímo ovlivňovat, kdo bude v domě bydlet.

Nutno podotknout, že družstevní forma vlastnictví není konstantní formou. Běžně se stává, že pokud o to projeví významný počet členů družstva zájem, převedou se byty z družstevního do osobního vlastnictví. Toto je už ale spíš individuální záležitost a ne vždy se to zájemcům podaří prosadit. Záleží tedy nejenom na zájmech jednotlivců, ale také na situaci a zájmech družstva jako celku.

Výhody osobního vlastnictví

1. Byt lze financovat hypotečním úvěrem a zastavit jej ve prospěch banky.
   
2. S bytem můžete svévolně nakládat, např. jej použít jako investiční.
   
3. Oproti družstevnímu bytu ten v osobním vlastnictví dále bez omezení pronajímáte namísto toho, abyste jej podnajmuli. Je třeba pamatovat na to, že v případě družstevního vlastnictví si de facto kupujete nájemní právo, takže takový byt nadále podnajímáte. A ne všichni zájemci o pronájem se hrnou do bytu k podnájmu, byť se podnájem od pronájmu tak extrémně neliší. Co se týče omezení, ta si stanovují jednotlivá družstva podle svého uvážení (např. že zakoupený byt nadále nelze podnajmout nikomu, kdo není občanem České republiky apod.)
   
4. Vlastnické právo k Vašemu bytu je zaznamenáno v katastru nemovitostí.
   
5. Bytem můžete ručit i pro případ, že si chcete půjčit peníze např. na podnikání nebo na koupi jiné nemovitosti.
   
6. Pokud koupíte byt na investici, abyste ho pronajímali, můžete ho odepisovat a snižovat si tak daňový základ pro daň z příjmu, což u družstevního bytu nelze.
   
7. Pokud chcete prodat byt, ve kterém bydlíte, jste po dvou letech jeho vlastnictví osvobozeni od daně z příjmů. U družstva je to 5 let.