Význam rezervační smlouvy.

Hlavní smysl rezervační smlouvy (nebo také dohody o složení blokovacího depozita) je rezervovat nemovitost kupujícímu. Ve správně postavené rezervační smlouvě se prodávající zavazuje, že prodá nemovitost za stanovených podmínek kupujícímu a kupující se zavazuje, že za stanovených podmínek nemovitost koupí. A právě z těchto důvodů je rezervační smlouva klíčový dokument realitní transakce. Prodávající a kupující a eventuálně realitní kancelář (v závislosti na tom, jak je smlouva sepsána), kteří uzavřeli rezervační smlouvu, jsou v mnohem jistějším právním postavení, než kdyby žádnou rezervační smlouvy neuzavírali.

Hlavní význam rezervační smlouvy je v tom, že smluvní strany ví:

• co přesně se prodává a za jakou cenu (často se neprodává jen nemovitost samotná, ale i pozemky, spoluvlastnické podíly na domě, inventář atd),
• jak bude transakce probíhat časově a organizačně,
• jak bude probíhat čerpání hypotečního úvěru kupujícího,
• kdy a jak bude zaplacena kupní cena,
• jakým způsobem bude řešena úschova kupní ceny,
• jak bude vyplacena kupní cena z úschovy ve prospěch prodávajícího,
• jaká jsou omezení vlastnických práv (zástavy, věcná břemena), a zdali budou přecházet na kupujícího nebo budou ukončena,
• kdy bude nemovitost předána kupujícímu,
• jaké jsou rozvazovací podmínky, tj. za jakých okolností se smlouva ruší,
• jaké jsou další povinnosti prodávajícího a kupujícího,
• jaké jsou sankce pro případ, že některá ze stran poruší své povinnosti vyplývající ze smlouvy.

Výhody písemné rezervační smlouvy

Díky výše uvedenému pomáhá písemně uzavřená rezervační smlouva k hladšímu průběhu celé transakce, snižuje prostor pro nedorozumění a účastníci jsou ve větším klidu, protož ví, že protistrana je vázána smluvní pokutou pro případ, že poruší své povinnosti. Pokud prodáváte či kupujete nemovitost přes naší realitní kancelář RE/MAX Atrium, vždy uzavíráme třístranné rezervační smlouvy. Účastníky smlouvy jsou prodávající, kupující a realitní kancelář (RK coby vedlejší účastník).

Nevýhody písemné rezervační smlouvy

Pokud máte schopnost a úmysl dostát svým závazkům (tj. koupit či prodat za dohodnutých podmínek), pak pro vás rezervační smlouva nepředstavuje žádná rizika. Rezervační smlouva představuje riziko pro kupující v okamžiku, kdy nedostane hypotéku a nebude tak schopen dostát svým závazkům. I tato situace se však dá řešit do značné míry s předstihem. RK RE/MAX nabízí kupujícím schůzku s naším hypotéčním poradcem, na které si nechají prověřit svou finanční bonitu ještě před uzavřením rezervační smlouvy. Tato schůzka je bezplatná a bez závazků, tj. bude-li si chtít kupující i posléze řešit hypoteční úvěr po vlastní ose, nikdo mu v tom bránit nebude. Pokud však kupující nabídku na prověření bonity a vyřízení úvěru přes naše hypotéční poradce využije, a přesto hypotéku nedostane, rezervační záloha bude dotyčné osobě vrácena. To vše však pod podmínkou, že nám kupující řekne pravdu a své finanční situaci a hypotéku jinak nezmaří svým jednáním.

Rizika nákupu a prodeje nemovitosti bez rezervační smlouvy

Bez rezervační smlouvy nemají prodávající s kupujícím k sobě žádné závazky a prodej si mohou kdykoli rozmyslet, což se také občas stává. Celá transakce je tak od začátku do konce nejistá. Pokud kupujete nemovitost, do které jste se zamilovali, pak žijete týdny až v měsíce v nejistotě, jestli se opravdu stanete vlastníkem. To je často stresující. A jestliže naopak prodáváte, nemáte do poslední chvíle jistotu, kdy a jak dostanete peníze. Často přitom prodávající mají další záměry a nejistota může představovat problém.

Ústní dohody jsou často postačující, ale ne při prodeji nemovitostí. Jde o velké peníze a těch věcí, co je třeba dojednat, je celá řada. I když mají obě strany čisté úmysly a nechtějí se záměrně oklamat, tak při ústní dohodě mohou každý vnímat význam slov jinak. Realitní transakce není otázka týdne. Trvá týdny až měsíce, než banka vyřídí hypotéku a vše se dokončí. A tak se stává, že lidé zapomenou na to, co si vlastně na počátku ústně dohodli. To vše vytváří prostor pro spory a nedorozumění. Písemná rezervační smlouva problémy minimalizuje.

Dalším rizikem nákupu/prodeje bez rezervační smlouvy je ztížení jednání o úvěru s bankou. Banky běžně připravují úvěrové smlouvy na základě předložení rezervační smlouvy nebo návrhu kupní smlouvy či uzavření smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Když nemáte žádnou smlouvu v ruce, je jednání o úvěru složitější. Kupujícímu pak nezbyde nic jiného, než si nechat schválit úvěr na základě návrhu kupní smlouvy. Návrh smlouvy však nemá žádnou právní váhu.

Rezervační záloha (neboli blokovací depozitum)

Rezervace nemovitosti je zpravidla vázána podmínkou složení rezervační zálohy. Složením rezervační zálohy kupující deklaruje skutečný zájem nemovitost koupit. Prodávají tak má větší jistotu, že kupující myslí svůj záměr koupit vážně. Jsou dvě formy rezervační zálohy a jedna z nich je tak trochu pastí na nezkušené kupce.

1. Záloha na kupní cenu

Peníze, které zaplatíte jako rezervační zálohu, jsou součástí kupní ceny za nemovitost. V případě, že prodávající nepodepíše kupní smlouvu z důvodů na jeho straně, realitní kancelář vám musí zálohu vrátit.

2. Záloha na provizi

Některé realitní kanceláře koncipují rezervační smlouvy tak, že zaplacená záloha není zálohou na kupní cenu, ale zálohou na jejich provizi. Některé realitní kanceláře mají ve smlouvě zákeřné ustanovení, že záloha se stává provizí v okamžiku, kdy kupujícímu vznikne příležitost uzavřít kupní smlouvu. Příležitost uzavřít kupní smlouvu však není totéž, jako uzavřená kupní smlouva. Pokud prodávající z nějakého důvodu nepodepíše kupní smlouvu, realitní kancelář přesto nemusí rezervační zálohu vrátit, protože ona svůj závazek splnila, tj. vytvořila příležitost. To, že nedošlo k samotnému prodeji, je věc druhá. Kupec nemá ani nemovitost ani zálohu. To je velmi neseriózní obchodní praktika a bohužel se s ní můžete občas setkat. Některé realitní kanceláře si neúčtují provizi od prodávajících, ale od kupujících. Rezervační zálohou si tak pojišťují, že dostanou zaplaceno za zprostředkování prodeje.

Dejte pozor na dvoustranné rezervační smlouvy

Tato situace může nastat v podstatě ve dvou případech. Prvním je, když se uzavře dvoustranná dohoda o složení blokovacího depozita mezi realitní kanceláří a kupujícím. U dvoustranných rezervačních smluv (mezi kupujícím a realitní kanceláří) je kupující ve značné nevýhodě. Nemá s prodávajícím žádný právní vztah a nemá žádné páky, aby dodržel to, co třeba ústně slíbil. Realitní kancelář, která zastupuje prodávajícího se totiž nikdy nezaváže zaplatit kupujícímu pokutu pro případ, kdyby prodávající odmítl nemovitost prodat.

Druhým případem je situace, pokud prodávající a kupující sami bez realitní kanceláře uzavřou rezervační smlouvu. Vyvstává totiž otázka, kam kupující složí rezervační zálohu. Kupujícím se často nechce platit zálohu prodávajícímu, kterého vůbec neznají a běžným výsledkem je, že prodej je od začátku do konce velice vratký.

Stává se, že prodávající a kupující, kteří si nemovitost prodávají / kupují sami bez realitní kanceláře, se na RK obrátí ne věci zprocesování obchodu, ale abychom jim transakci dokončili po administrativně právní stránce. Pokud potřebujete transakci dokončit, neváhejte se na nás obrátit.

zdroj: www.remaxalfa.cz