Věcné břemeno.

Co představují věcná břemena

Zjistíte-li, že na nemovitosti vázne věcné břemeno, je třeba vyhodnotit, do jaké míry představuje takové zatížení skutečný problém. Je totiž velký rozdíl, zda má v nemovitosti například babička zřízené „právo na dožití“ nebo se jedná o běžné věcné břemeno ve prospěch provozovatele sítě infrastruktury.

Existuje-li k nemovitosti věcné břemeno, znamená to, že vlastník této nemovitosti je do určité míry omezen na svých právech, a to ve prospěch někoho jiného. Zákon dělí věcná břemena na (i) služebnosti a (ii) reálná břemena. Rozdíl je v tom, že služebnosti jsou spíše pasivní, tj. vlastník zatížené nemovitosti je povinen něco „nekonat“, resp. něco „strpět“, tolerovat. Oproti tomu u reálných břemen je zatížený vlastník povinen něco aktivně konat, resp. dát. Právo z věcného břemene může být přitom spojeno jak s určitou nemovitostí, tak s určitou osobou. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí na nabyvatele. Pakliže se účastníci nedohodli jinak, je osoba oprávněná z věcného břemene povinna nést přiměřeně náklady na zachování a opravy cizí věci, které v souvislosti s věcným břemenem užívá. Užívá-li tuto věc i vlastník, je povinen nést tyto náklady podle míry spoluužívání.

Vznik věcného břemene

Věcné břemeno vzniká:

1) písemnou smlouvou,

2) na základě závěti,

3) schválenou dohodou dědiců,

4) rozhodnutím příslušného orgánu,

5) ze zákona,

6) vydržením.

Osobou oprávněnou zřídit věcné břemeno nemusí být pouze vlastník, ale i další subjekty (např. soud). Vznik věcného břemena se vyznačí v katastru nemovitostí.

Zánik věcného břemene

K zániku věcného břemene dochází zejména:

1. písemnou smlouvou,
2. rozhodnutím příslušného orgánu a
3. ze zákona.

K zániku však dojde také v případě, že nastanou takové trvalé změny, že věc již nemůže sloužit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti. To ovšem neplatí pro přechodnou nemožnost výkonu práva. K omezení nebo zrušení věcného břemene může dojít, za podmínky vzniku hrubého nepoměru mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného, soudním rozhodnutím. V takovém případě náleží vlastníku věcného břemene přiměřená náhrada. Věcné břemeno vázané na určitou osobu zaniká nejpozději její smrtí nebo zánikem. Zánik věcného břemena se vyznačí v katastru nemovitostí.

Věcná břemena služebnosti

1. Služebnost inženýrské sítě
2. Služebnost cesty a
3. Právo na dožití.

Služebnost inženýrské sítě

Služebnost inženýrské sítě není ničím výjimečným. Nejčastěji se na vlastníka s požadavkem na její zřízení obrátí provozovatel energetické, kanalizační nebo vodovodní sítě, který chce přes daný pozemek vést trubky, dráty apod. Provozovatele takové sítě k jednání o uzavření této služebnosti zmocňují právní předpisy, kupříkladu zákon o elektronických komunikacích nebo energetický zákon. Vlastník nemovitosti se tak musí smířit s tím, že na jeho pozemku může mít například ČEZ, plynárenská společnosti či provozovatel vodovodní a kanalizační sítě umístěné své kabely, potrubí atd.

Nechce-li vlastník na své nemovitosti takovouto služebnost, jeho vyjednávací pozice je bohužel velmi omezená, spíše prakticky nulová. Vlastník nemovitosti má v zásadě povinnost vedení sítě přes jeho pozemek umožnit a následně se chovat tak, aby zbudovanou síť nijak neničil či jinak neohrožoval její stav. Po předchozí domluvě s provozovatelem je navíc povinen vpustit jej na pozemek, aby mohl provést nutnou údržbu inženýrské sítě. Pokud by v případě mimořádné situace byla potřebná naléhavá oprava, nemusí provozovatel vlastníka ani předem kontaktovat. Pokud by vlastník smlouvu o služebnosti inženýrské sítě odmítl uzavřít, může mu to rozhodnutím nařídit příslušný orgán veřejné moci.

Navzdory uvedeným omezením není zpravidla třeba se při koupi nemovitosti těchto služebností obávat, nicméně je dobré o nich vědět. Prodáváte-li nemovitost, uveďte je vždy do smluvní dokumentace.

Služebnost cesty

Poměrně častou služebností je i služebnost cesty. Zřizuje se zpravidla v případech, kdy vlastník jedné nemovitosti nemá přístup k veřejné cestě jinak než přes pozemek souseda. Kupujete-li nemovitost zatíženou touto služebností, již se to většinou promítne do nižší ceny nemovitosti, neboť musíte počítat s tím, že soused má právo jezdit přes vaši zahradu na svůj pozemek. Tato služebnost je většinou zřizována jako pozemková, tzn. je spojena s vlastnictvím sousedova pozemku. To znamená, že pokud se soused pozemek rozhodne prodat, budoucí vlastník bude moci přes vaši zahradu jezdit stejně jako ten předchozí. To platí i opačně. Když vy prodáte pozemek, jeho budoucí vlastník bude muset strpět sousedovo ježdění přes zahradu také.

Právo na dožití (služebnost bytu, výměnek) 

Mezi příbuznými je často zřizována služebnost bytu, běžně označovaná jako „právo na dožití“. Zpravidla se sjednává v souvislosti s darováním nemovitosti z rodičů či prarodičů na potomky, kdy si rodiče (dárci) zároveň tímto zajišťují, že je děti (obdarovaní) z darované nemovitosti před smrtí nevystěhují. V obdobných případech lze navíc sjednat i další povinnosti potomka vůči rodičům, například závazek zajišťovat jim nákup, a v případě, že to bude vyžadovat jejich zdravotní stav, se o ně postarat i po této stránce. Služebnost bytu často souvisí se smlouvou o výměnku a důchodem.

Služebnost bytu je samozřejmě již zásadním omezením vlastníka nemovitosti, které markantně sníží kupní cenu nemovitosti v případě jejího prodeje, neboť oprávněné osoby mají právo byt užívat i po prodeji. Tento typ služebnosti je však časově omezen. Pokud oprávněné osoby zemřou, služebnost zaniká a věcné břemeno lze z katastru nemovitostí vymazat.

Vedle shora uvedených věcných břemen existuje samozřejmě i řada dalších, nicméně ta již nejsou tak častá. Jmenovitě jde o služebnost opory cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, služebnost průhonu či právo pastvy.

Věcná břemena upravuje občanský zákoník 89/2020 Sb. v § 1256 – § 1308.

Reálná věcná břemena

Stávající občanský zákoník reálná břemena zvlášť neupravuje, to však není správné, neboť oproti služebnostem vykazují určité rozdílné znaky. Stejně jako další evropské státy jde proto NOZ cestou speciální úpravy s podpůrnou aplikací ustanovení o služebnostech.

Reálná břemena se vyznačují tím, že zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal, poskytoval jí nějaký užitek (např. jí poskytoval část úrody, která se urodila na jeho pozemku). Tímto se tedy odlišují od služebností. Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu. Typické je pro ně dále to, že je lze zřídit buď na určitý časový úsek, nebo s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit (§ 1304).

Nebude-li povinnost z reálného břemene splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněžitou náhradu, pro níž může vést výkon rozhodnutí (resp. exekuci) na nemovitou věc, která je reálným břemenem zatížena.

www.obcanskyzakonik.justice.cz
www.remaxalfa.cz
www.epravo.cz