Aktuální situace na realitním trhu (podzim 2022)

Léto je za námi a Praha opět praská ve švech. Už před létem se však situace na trhu měnila, kdy pronájmy nabíraly na síle, zatímco prodeje už nebyly tak žhavé, jak bývalo zvykem v posledních letech. V té době se v podstatě prodalo téměř všechno, co se vyinzerovalo, přičemž tento stav trval zhruba do počátku jara tohoto roku (víceméně se bavíme o době před konfliktem na Ukrajině). Poměry se začaly měnit v souvislosti se zvedáním úrokových sazeb u hypoték, což způsobilo postupné ochlazování trhu co do prodejů. Ještě během jara se mi podařilo poměrně rychle zarezervovat prodávaný dům v Lidmani, ale od té doby, tj. od března, byl pokles poptávky čím dál znatelnější, kdy k určité stagnaci došlo v létě. Neznamená to, že by se neprodávalo, ale rozhodně se nyní bavíme o výrazně pomalejším procesu, než na jaký jsme byli zvyklí zejména poslední dva roky. Důvodů, proč došlo k takovému obratu, je samozřejmě více. Ale aby vše pochopil i někdo, komu není toto téma příliš blízké, je potřeba ohlédnout se opět několik měsíců do minulosti.

V první řade je třeba zmínit, že úrokové sazby u hypotečních úvěrů se začaly počátkem roku 2022 znatelněji zvedat v souvislosti s bojem s rostoucí inflací. Česká národní banka tak hodila vidle do půjčování tzv. levných peněz, což mj. v první řadě způsobilo růst realitní bubliny v České republice. Dalším důvodem růstu cen pak byl jeden z kroků bývalé vlády, která se zasadila o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, jež tvořila 4% z kupní ceny. Zpětně je těžké soudit, jestli šlo o špatný krok či nikoliv, protože hlavní myšlenka tohoto aktu byla podpora ekonomiky po prvním úderu pandemie covidu. Svou roli to nicméně bezesporu sehrálo. Avšak v souvislosti se stále se zhoršujícím zadlužováním státu postupně začala posilovat již zmíněná inflace, což se projevilo na cenách téměř veškerého zboží. Růst inflace v podstatě znamená, že za stejný objem peněz koupíte méně zboží. Jinými slovy peníze ztrácejí na hodnotě. A protože běžná míra inflace bývala okolo cca 3% ročně a najednou se v průběhu několika měsíců vyšplhala na dvouciferné číslo (ještě v srpnu 2022 činila její hodnota 17,2% – viz www.cnb.cz), ČNB se rozhodla zatáhnout za brdu a to v podobě postupného navyšování základní úrokové sazby ve víceméně pravidelných měsíčních intervalech. A zde je na místě zmínit, že po dnešním zasedání Bankovní rady České národní banky (je čtvrtek 29.09.2022) došlo k ponechání základní úrokové sazby na 7%, přičemž ČNB chce proti inflaci zakročit do takové míry, než bude plně pod kontrolou, což má představovat zkrocení míry inflace na 2%. Tím pádem se pravděpodobně bavíme o setrvání v tomto stavu během dalšího roku až dvou. Když bych měl toto v kostce shrnout, tak za poslední dva roky jsme se dostali od prodejů nemovitostí v tzv. aukcích, kdy se mnozí lidé přepláceli o statisíce (a ve velké míře právě díky levným hypotékám) do stavu, kdy jsou nyní hypotéky citelně dražší, díky čemuž došlo k poklesu kupní síly a tím pádem k ochlazení trhu s prodávanými nemovitostmi.

Další podstatnou proměnnou, která se zasadila o změnu poměrů realitního trhu, byl počátek stále trvajícího konfliktu na Ukrajině. A aby toho nebylo málo, tak všemu nasadil korunu pro mnohé drsný nárůst cen energií (elektřiny a plynu). Jako příklad mohu dát jeden ze svých případů, kdy dodavatel zvedl mému klientovi zálohy z cca 2.500,-/měsíc na 12.500,-/měsíc, protože se klient dostal po krachu Bohemia Energy k Innogy coby dodavateli poslední instance. Konkrétně zde se bavíme o nárůstu o 500%, což může pro mnohé znamenat ekonomickou vraždu. Proto, když si všechno spojíme dohromady, můžeme vyvodit několik závěrů.

Prvním je, že se doba prodeje obecně prodlužuje, protože na prodávané nemovitosti nyní reaguje znatelně méně zájemců. Ti zpravidla financují buď hotově. Výjimečně i hypotékou, ale v takovém případě jde většinou o nemovitosti v hodnotě do cca 4.000.000,- Kč a nebo o takové hypotéky, kdy si zájemci ještě stačili úvěr předsjednat za lepších podmínek, např. za 2%, což dnes není v podstatě reálné. Případně se můžeme setkat i s těmi, kdo i přes úskalí dnešní doby stejně požádají o hypotéku např. s úrokem okolo 6%, ale takových je opravdu minimum.. A spolu s tím se setkávám ještě s další formou financování, která je poslední dobou čím dál běžnějším jevem, a sice prodejem nemovitosti za účelem koupě jiné. Zde mnozí makléři mohou spatřit potenciál zisku nových zakázek, jelikož ti zájemci, kteří se do prodeje ještě nepustili a jsou teprve ve fázi hledání nového domova, ve velké většině svěří prodej své nemovitosti právě tomu makléři, který prodává tu, kterou by oni eventuálně chtěli koupit. Je zde ale určité úskalí, protože pokud se zamyslíte nad možnými dopady v dlouhodobějším horizontu, tak se makléři nebo samoprodejci mohou dostat do ošemetné situace, jelikož když se budou na danou nemovitost opět ozývat tací, kteří prvně potřebují prodat, pak takové „domino“ (tím je myšleno navázání několika obchodů na sebe) zaručeně nemusí vést k úspěchu. V minulém roce se daly ještě poměrně bezpečně dovést dva případy závislé na sobě do konce, ale jak je očividné, dnes už jde o daleko těžší disciplínu.

Druhým závěrem je, že ceny nemovitostí stagnují a dokonce už lze pozorovat i práci s inzerovanými částkami. Za to kromě slabé kupní síly může i přibývající počet nemovitostí na prodej. Ten ale ve své podstatě také zapříčinily drahé hypotéky, protože mnoho lidí mělo hypotéky zafixované na určité období, přičemž některým z nich již skončila nebo bude končit fixace úrokové sazby u dříve sjednané hypotéky. A pokud měli tito jedinci zafixovanou sazbu např. 1,5% a nyní čelí nebo v brzké době budou čelit sazbě ve výši okolo 5,5% – 6%, tak se bavíme o nárůstu výše splátky v řádech několika tisíc za měsíc (pokud ne rovnou v desítkách tisíc v závislosti na výši kupní ceny u dané nemovitosti). Lze proto očekávat, že se na trhu postupně objeví mnoho nových nemovitostí na prodej, ale pokud nebude vysoká poptávka, pak pravděpodobně dojde k postupnému ponižování cen, aby se daná nemovitost opravdu prodala. Pakliže se bude prodávající muset např. vyvázat z dluhu vůči bance, moc dalších možností mít nebude, pokud nebude mít samozřejmě štěstí a zrovna jeho nemovitost neoslní nějakého konkrétního bonitního kupujícího něčím specifickým.

Ale protože se na realitním trhu setkáváme s dalšími typy transakcí, je na místě napsat ještě pár řádků k situaci s pronájmy. Ty totiž začaly po zhruba dvouleté pauze opět nabírat na síle. Během covidu v podstatě stagnovaly a zlevňovaly tak, jako je tomu nyní v případě prodejů. Zejména ve velkých městech mnozí potřebovali zaplnit prázdné byty (vzpomeňme na fakt, že po úderu covidu se uvolnily tisíce bytů původně určených ke krátkodobému pronájmu), a proto jsme mohli být svědky pádu cen v řádech tisíců korun. Ten největší zlom ale nastal v posledních měsících v souvislosti s válkou na Ukrajině, která s sebou přinesla migrační vlnu uprchlíků z tamější oblasti. Už před válkou ceny začaly pomalu růst, jelikož se do země začal postupně vracet život s odeznívající pandemií. Ale teprve po vypuknutí konfliktu to nabralo na opravdových obrátkách. A proto tak jako bylo dříve běžné, že se na jednu prodávanou nemovitost přihlásilo dvacet zájemců, ze kterých pět přihodilo značný obnos navíc a jeden z těchto účastníků v aukci vyhrál, nyní se s tím můžeme setkat v případě pronájmů. A to se vztahuje nejenom na počet lidí, kteří přijdou na prohlídku, ale dokonce i na zmíněnou aukci. Reálně se totiž opravdu děje to, že potenciální nájemníci nabízejí větší částky co do měsíčního nájemného, aby přeplatili ostatní a zvýšili své šance na podpis nájemní smlouvy. Proto je při nejmenším zajímavé, jak moc a jak rychle se celá situace na trhu obrátila. Jinými slovy ceny nemovitostí za poslední roky drasticky rostly, zatímco pronájmy byly v ochlazení, kdežto nyní rostou ceny pronájmů, stagnují kupní ceny prodávaných nemovitostí a dokonce už se můžeme setkat s jejich snižováním, přičemž v Praze se bavíme o cca 10% – 15%. Osobně mám čerstvou zkušenost, kdy jsem vyinzeroval byt k pronájmu v rodinném domě (šlo o přízemní jednotku) v hodnotě 15.000,-/měsíc + poplatky (tj. dohromady šlo o cca 18.100,-/měsíc bez internetu). V neděli večer jsem byt vypustil do světa a v pondělí po obědě jsem jej musel stáhnout z nabídky skrz neutichající telefonáty zájemců. A do týdne byla podepsaná nájemní smlouva a předány klíče od bytu. Někdo by se mohl podivit, jak je to možné, když už sem neproudí davy lidí z Ukrajiny. To je sice pravda, ale jsou zde tací, kteří se usadili v ČR s tím, že se domů už nevrátí. A nyní si chtějí tito lidé, kteří využívali azylu buď v zařízeních k tomu určených nebo u občanů republiky, najít své vlastní prostory k bydlení, což logicky znamená citelně zvýšenou poptávku, tj. vysoké ceny. A to se nyní bavíme čistě o pronájmu, aniž bychom k tomu kalkulovali ceny za energie.

Závěrem se nabízí otázka, kam to celé spěje? Inu, těžko říct, ale i když jsme nyní v horší ekonomické situaci, tak po té vždycky nastane opětovný růst. Pravděpodobně se budeme muset na chvíli nějakým způsobem omezit, ale jako věčný optimista věřím, že jednoho dne opět nastanou lepší časy. Osobně jenom doufám, že to bude dříve než později. Jistá je každopádně jedna věc, a sice že poslední roky zažíváme samé extrémy. Ale jako v každém oboru jde i v tom realitním o běžnou ekonomickou sinusoidu, kdy po nějakou dobu jdou nemovitosti na odbyt, ale posléze jde poptávka do útlumu. A to jak v případě prodejů tak i pronájmů. Hlavní ale je neklesat na mysli, protože i když není každý den posvícení, tak při správném postupu za daných okolností trhu lze a je samozřejmě nutné dělat pro klienty naprosté maximum. Rozhodně je na místě zamyslet se nad správnou prodejní strategií, ale to nejpodstatnější je se všemi správně a upřímně komunikovat. Doba, kdy se prodávalo snáz, je na nějakou dobu pryč, ale to neznamená, že to nejde. Takové slovo v mém slovníku není, takže pokud si třeba i Vy lámete hlavu s realitními záležitostmi a nejste si jistí, jak v této době správně uchopit danou problematiku, napište mi zprávu nebo zavolejte a společně najdeme to nejideálnější řešení. Postarám se totiž o to, abyste se Vy sami museli starat co nejméně. Mějte se fajnově!